船袜调教

　　一次调整

　　北京链家从目前房屋成交总价的2.7%下调至2%，将收费模式从“单边”调整为“双边”，由买房人和卖房人各承担房屋成交总价的1%

　　一笔算账

　　以一套总价500万的二手房为例，此前购房者需要独自承担房价的2.7%，即13.5万元作为中介费。而在此次调整后，买卖双方各支付5万元的中介费，能够直接为购房者节省8.5万元的成本

　　一串疑问

　　为啥此时下调，购房者能真正享受到政策红利么，其他中介会跟进吗？

　　“已经开始执行了。”记者就下调中介费一事致电北京链家多家门店，对方均给出了同样的回应。

　　日前，北京链家对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行了调整，并于近日有序推进。从调整方式来看，北京链家不仅下调了中介费的收费标准，从目前房屋成交总价的2.7%下调至2%，还将收费模式从“单边”调整为“双边”，由买房人和卖房人各承担房屋成交总价的1%。

　　事实上，自北京执行“认房不认贷”以来，二手房房源挂牌明显增加，市场也已成为买方市场。分析认为，无论是从市场的整体条件，还是从业主售房的微观行为，当下确是实施双边付费的时间窗口期。

　　这也是北京继“认房不认贷”、放松二手房指导价限制后释放的又一政策利好。此次过后，政策工具箱中还有调整限购政策等大招尚未使用，而在广州率先调整住房限购政策后，同为一线城市的北京能否跟进也成了多方关注的重点。

　　一问

　　为啥下调中介费？

　　二手房挂牌房源已超16万套 专家称“市场需要”

　　对于此次调整的原因，链家给出的解释是结合市场供求关系进行的调整。

　　“我们的客户里有很多既是买家又是卖家。”在北京一家房产中介工作的小希（化名）表示，由于北京仍然执行限购政策，因此挂出来的房源多是出于置换需求。“特别是在‘认房不认贷’执行后，有置换需求的人更多一些。”

　　从6月份开始，北京二手房挂牌量便在14万套的绝对高位处上下浮动，而在北京“认房不认贷”落地后，二手房挂牌房源激增，目前已超过16万套，为历史最高水平。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从历史数据来看，北京二手房市场挂牌量的合理区间为10万至12万套。“认房不认贷”使得换房成本下降，一部分有置换需求的购房者挂牌出售手中房源转买新房；另有一部分购房者抛售手中房产，导致房源量激增。

　　北京的二手房市场也随之活跃起来，咨询、带看、成交量都有明显增加。诸葛数据研究中心数据显示，截至9月24日，北京二手住宅成交量在重点10城中遥遥领先，环比上涨30.65%。

　　不过小希表示，在需求快速释放过后，目前已经也有回落的迹象。“虽然带看量还是不少，但很多人仍处于观望状态，特别是对于有置换需求的客户而言，手中的房子出手前没办法购买新房。”而在他看来，一些房子的销售确实需要一个较长的周期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期各地二手房挂牌量明显攀升，新房去化率也明显下降，市场交易情绪明显降温，导致刚需和改善、新房和二手房之间的循环不畅。未来存量房时代下“卖一买一”换房需求突出，房地产交易周期拉长、摩擦增大，市场迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。

　　　　二问

　　购房者真正能享受到政策红利吗？

　　买方有更多话语权 如果转嫁会影响成交

　　如果政策顺利执行，中介费双边收佣对购房者来说无疑是又一重大利好。

　　以一套总价500万的二手房为例，此前购房者需要独自承担房价的2.7%，即13.5万元作为中介费，而在此次调整后，买卖双方各支付5万元的中介费，能够直接为购房者节省8.5万元的成本。

　　但一些购房者担心，双边收佣的结果是否会以业主涨价而告终，自己其实享受不到政策的红利。

　　对此，分析普遍认为在当前买方市场的背景下，买方拥有更多的话语权。同时，在市场信息高度透明的情况下，如果业主单方面提价，也会影响成交率。

　　前链家研究院院长杨现领撰文分析，目前北京在售二手房源总量超过16万套，在售房源去化周期超过12个月，大量房源无商机、无带看、无浏览，只有不到10%的房子具备真正可售的机会，大量房源处于“销售可能性边界”之外。换言之，这是一个买方强势的市场，话语权掌握在买方手中。

　　李宇嘉表示，理论上业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况，但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。

　　不过他表示，当前市场竞争态势和过去完全不同，各地二手房挂牌量都创历史新高，卖旧买新，卖小买大，资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价，以求尽快能卖得出去，卖方很难将中介费用向买方转移。如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。

　　几位北京的房产中介从业人士也持相同的观点，其中一位提到，“已经跟一些业主进行了沟通，一些房子即便降价也很难卖出，业主也表示能够接受佣金分摊。”

　　　　三问

　　其他中介会跟进么？

　　中介费不是购房首要因素 多家表态会有举措

　　目前，在北京的房产中介中只有链家下调了中介费，不过分析认为后续北京二手房市场有望全面跟进调整。

　　事实上，作为北京二手房中介中占据市场份额最大的企业，北京链家一直收取着高于同业的中介费。记者了解到，我爱我家、麦田房产等房产中介的费率在协商后均可低至2%甚至以下，而北京链家此前的最低水平为2.35%。

　　随着北京链家的中介费率调整，也有中介表示后续会有相关举措出台。麦田房产的工作人员告诉记者，公司也将开会商讨降低中介费率相关事项。

　　不过，对于中介费率调整带来的利好，专家分析称，中介费不是购房决策的首要因素，对房地产市场的影响还是要综合多方政策的力度和影响。

　　记者注意到，不止一位提到限购对于当前房产交易的影响。事实上，自广州率先调整住房限购政策后，同为一线城市的北京能否跟进也成了多方关注的重点。

　　中原地产首席分析师张大伟称，对于北京等一线城市来说，“认房不认贷”政策主要影响的是刚需型和改善型家庭，大部分购房人需要“卖一买一”，当这部分需求消化后，后续若没有郊区限购调整等政策出台，市场可能在10月份以后走弱。

　　据悉，北京是目前限购政策最严厉的城市之一，除“五年纳税或社保证明”的基本门槛外，还对商住房实施同等的限购标准，调整限购政策会产生较大的影响，因此在政策制定上也会更加谨慎。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期来看，北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期，预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。据银柿财经